Waarde van horeca onroerend goed Ardennen

Minder hotels in de Ardennen

In korte tijd zijn in La Roche-en-Ardenne drie hotels gesloten. Twee daarvan zijn opgekocht door een belegger en nu in gebruik als gîte, in het derde hotel is nu een kledingzaak gevestigd.

Alle drie de hotels hebben nog geen fractie opgebracht van wat de verkopers in gedachten hadden en zijn uiteindelijk voor een appel en een ei verkocht.
 

In alle drie de gevallen was er sprake van achterstallig onderhoud en voldeden de kamers en het sanitair van de kamers niet meer aan wat toeristen mogen verwachten.
Erger nog, ook voldeden ze niet aan de wettelijke regelgeving en al helemaal niet aan de nog strengere Europese richtlijnen.

Innovatie en renovatie horeca

Een hotel heeft iedere 5 jaar wel een opknapbeurt nodig en iedere tien jaar een renovatie van kamers en sanitair, inrichting restaurant etc.

Een toiletpot op de vloer is al jaren `not done`. Europese richtlijnen schreven, om hygiënische redenen, al in de vorige eeuw voor dat deze in de horeca `hangend` dienen te zijn.

Gretige kopers gaan failliet

Regelmatig krijg ik vragen van kopende partijen wat de waarde is van een bepaald hotel, b&b, camping of café-restaurant.

Er is dan meestal, van verkopende partij een expertise-rapport waar mijn mening over wordt gevraagd.

De expertise-rapporten zijn veelal georkestreerd  en/of  heeft de expert weinig kennis van zaken van horeca onroerend goed.  

De eerste expert moet ik in de Ardennen nog tegenkomen die de betekenis kent van het woord `feasibility study`, laat staan een goede expertise kan maken van horeca onroerend goed.

Expertise-rapporten horeca
Expertise van zakelijk onroerend goed is een vak apart en dat van horeca in het bijzonder. Een simpele vuistregel voor wat de waarde is van horeca onroerend goed is 1½ keer de jaaromzet.

De commerciële waarde van een hotel, bed and breakfast, vakantiehuis, camping, café of restaurant is dus niet veel meer dan een factor van ongeveer 1½ de jaaromzet.

Factor 1½ voor de stenen, de inventaris en zogenaamde goodwill. Goodwill en inventaris wordt in België benoemd onder de naam `handelsfonds` of `fonds de commerce` maar stelt dus eigenlijk weinig voor.

Voor een hotel met 10 kamers en een omzet van € 300.000,- betekent dit dat dit hotel in het economisch verkeer een waarde heeft van ongeveer € 450.000,-.

Doet dit hotel een omzet van € 600.000,- betekent dat, voor dezelfde stenen, inventaris en goodwill een waarde van € 900.000,-.

Waarom dit verschil

Voor hetzelfde gebouw een prijs dat in het tweede geval bij een omzet van € 600.000,- dubbel zo hoog is als bij een omzet van € 300.000,-?

In de omzet komt de kwaliteit van de accommodatie, inrichting, sfeer, ligging en andere positieve of negatieve zaken tot uitdrukking.

Is ook logisch: een gelegenheid met een goede ligging die qua sfeer en uitstraling alles in zich heeft doet nu eenmaal makkelijker meer omzet.

Omzet en kosten horeca
Een verhouding van  1/3 – 1/3 – 1/3 van de omzet voor respectievelijk inkoop, personeelskosten en kosten als afschrijving, algemene kosten, interest en winst is een goede vuistregel.

Koopt men een hotel voor € 450.000,- en de omzet is € 300.000,- dan heeft men voor afschrijving, rentekosten en winst € 100.000,-.

In het tweede geval bij een omzet van € 600.000,- en een prijs van € 900.000,- heeft men dus voor afschrijving, winst en rentekosten € 200.000,-. Maar de rentekosten zijn dan ook het dubbele en wordt er natuurlijk ook meer verwacht om het hotel up-to-date te houden.

Vicieuze cirkel of neerwaartse spiraal

Koopt men een hotel voor € 1.000.000,- dan zal de ondernemer minimaal € 600.000,- omzet moeten behalen.
Doet hij dat niet dan leidt hij verlies en eet dan noodgedwongen zijn afschrijving op zodat hij in de toekomst niet kan vernieuwen.

Een hotel heeft nu eenmaal iedere 5 jaar een grote opknapbeurt nodig en iedere tien jaar een renovatie van kamers en sanitair, inrichting restaurant etc.

Omzetcijfers
Voor kopers zijn de omzetcijfers heel gemakkelijk te achterhalen.
 
Als de onderneming een vennootschap is moeten ieder jaar de cijfers worden gedeponeerd bij de Kamer van Koophandel. En deze cijfers zijn openbaar. 

Maar veel beter nog kan men de verkopende partij de betalingen en aanslagen van de btw vragen alsmede een kopie van zijn aanslagen personen belasting over de afgelopen 3 jaar.

Dat zijn cijfers die niet liegen en een reëel beeld geven van de waarde.

Chris Kruijssen

14 oktober 2011

info@ardennenwie.nl

0032 473 451482