Hotel of b&b kopen, return on investment

Denken in termen van return on investment

In mijn column van vorige week ben ik ingegaan dat er in de Ardennen veel hotels en bed and breakfasts te koop zijn.

Ik gaf aan dat voordat iemand tot aankoop overgaat duidelijke doelstellingen moeten worden vastgesteld, dit om een basis te leggen voor potentieel succes.

Bezettingsgraden hotels en bed and breakfasts Ardennen

De bezetting van een hotel of bed and breakfast in de Ardennen is bijzonder laag. Uitzonderingen daargelaten.

Een bezetting van een toeristenhotel of bed and breakfast in de Ardennen van 20% op jaarbasis is al heel goed, maar niet rendabel, 30% heel hoog en 40% bijna een utopie.

Ik ken veel hotels en bed and breakfasts die op jaarbasis nog geen 10% halen en ik ken er maar weinig die 30% of meer doen.

Één dag vol in het weekend is voor die week maar een bezetting van 13%. 30 weekenden van twee nachten vol is ook maar 16% op jaarbasis.

Ter verduidelijking:

Een jaar heeft 365 dagen, u hebt 10 kamers voor 2 personen dus uw capaciteit op jaarbasis is 7300 overnachtingen.

Bij een bezetting in uw hotel of bed and breakfast van 10% hebt u 730 gasten en bij een bezetting van 20% derhalve 1.460.

Als men gemiddeld twee nachten verblijft betekent dit in aantal mensen respectievelijk 365 personen (10%) en 730 (20%).

Indien dit uitsluitend in het weekend is betekent dit, uitgaande van een bezetting van twee personen op een kamer én 2 nachten, 18 en 36 weekends helemaal vol of 36 en 72 weekends half vol, maar een jaar heeft maar 52 weken.

In verband met deze column heb ik in het weekend van carnaval van 13 februari een rondje gemaakt langs enkele hotels en b&b's. Zo'n weekend behoort vol te zijn en zelfs de gehele week. In de jaren dat ik zelf een hotel heb uitgebaat zat ik in de twee weken dat er in Nederland Krokusvakantie was vol, bomvol en huurde regelmatig kamers extra in de buurt.

Dit jaar was het in sommige gevallen intriest.

Investeringen in hotel of bed and breakfast

Indien een hotel of bed and breakfast in de Ardennen met 10 kamers en voldoende gelegenheid heeft, dat men er zelf ook kan wonen een totale investering heeft, inclusief alle roerende zaken om operationeel te kunnen zijn, van € 500.000,- kan een Nederlander in de Ardennen daarop maximaal 50% lenen tegen een rente, februari 2010, van 6 tot 8%.

Indien over het totale geïnvesteerde, dus eigen en vreemd, vermogen een percentage wordt berekend van 7% is de te derven rente derhalve € 35.000,-.

De onvermijdbare (vaste kosten) kosten, dit zijn kosten die er zijn zonder dat u ook maar één enkele gast in uw hotel of bed and breakfast hebt, bedragen al snel € 25.000,- per jaar.

Dan betekent dat dat u aan kosten totaal op € 60.000,- per jaar uitkomt, exclusief eigen beloning, reclamekosten en variabele kosten.

Dit houdt in dat bij 1.000 gasten de vaste kosten € 60,- per nacht bedragen, bij 2.000 € 30,- en bij 3.000 € 20,-.

Indien u aanbiedt op basis van half pension kunt u aan variabele kosten per persoon rekenen een bedrag van € 10,- tot € 12,50.

Bij 1.000 overnachtingen is uw kostprijs dus € 72,50 per nacht, bij 2.000 is uw kostprijs € 42,50 en bij 3.000 € 32,50. Bedenk wel dat u zelf nog geen loon hebt en in dit bedrag tevens geen reclamekosten zijn begrepen. Let op: dit zijn bedragen per persoon en niet per kamer.

Alles draait om bezetting en rentabiliteit

Bovenstaand rekenvoorbeeld laat zien dat het heel belangrijk is om uw bezettingsgraad zo hoog mogelijk te hebben. Iedere gast betekent immers een bijdrage aan de vaste kosten. Met andere woorden iedere prijs die hoger is dan het bedrag van de variabele kosten, ongeveer € 12,50 per persoon per dag levert een bijdrage op voor de vaste kosten.

In 1999 heb ik mijn hotel in de Ardennen verkocht met 10 kamers en voldoende privé woongelegenheid voor Bfr. 11 miljoen, in Euros 275.000,-.

Door de nieuwe eigenaren is tussen 2000 en 2009 voor meer dan € 100.000,- geïnvesteerd. Dus de totale investering is € 375.000,- geweest.

Dit hotel is door iemand aangekocht en gaat in 2010 verder als een gîte: aankoopbedrag minder dan € 350.000,-. Immers op Telelux is geadverteerd voor dit hotel met een prijs van € 365.000,- en dat heeft deze belegger er zeker niet voor betaald.

In 1998, dus meer dan 12 jaar geleden was een hotel te koop voor 36 miljoen B. Fr., in oude guldens 2 miljoen en in Euros iets meer dan € 900.000,-.

Dit hotel kunt u in 2010 nog steeds kopen voor hetzelfde bedrag.

Dit hotel staat inmiddels al minstens anderhalf jaar te koop. Maar dit heeft het nadeel dat het in de winter met een beetje vorst en wind nauwelijks open kan zijn omdat de verwarmingskosten onbetaalbaar zijn voor dit weliswaar mooie, stijlvolle hotel. Alleen de inventaris is gedateerd in dit slecht geïsoleerde pand.

Een hotel en bed and breakfast kopen is niet moeilijk het aanbod is groot genoeg, maar er moet natuurlijk wel wat verdiend kunnen worden.

19 maart 2010

Chris Kruijssen

info@ardennenbed.nl

0032 473 451482

Alle verschenen columns in deze serie:

• Hotel of B&B kopen, eerst denken dan doen

• Hotel of B&B kopen, return on investment

• Hotel of B&B kopen, markt gericht denken

• Hotel of b&b kopen, toerist wordt veeleisender

• Hotel of b&b kopen, denken in niches

• Ze vreten me arm en zuipen me rijk

• Ja, ik koop een b&b in de Ardennen