Hotel aankopen, ze vreten me arm, drinken me rijk

Variabele kosten plus

Het is betrekkelijk eenvoudig te berekenen wat de variabele kosten van een verblijf zijn. Zie daarbij niet over het hoofd dat u ook een beetje voor elektra en water moet rekenen en ook het wassen of de wasserij voor bed en ander linnen. Op basis van half pension is een richtcijfer van € 10,- tot € 12,50 aan de veilige kant.

Kort na Nieuwjaar tot aan de Krokusvakantie is een hele stille tijd, zo ook van half december tot de Kerstperiode. Daarnaast is er traditiegetrouw in de maand juni een terugval. Alle overnachtingen die in deze stille periode meer opbrengen dan de variabele kosten hebben een bruto bijdrage of met andere woorden dragen bij aan de kosten en winst of verkleinen het verlies.

In column 2 haal ik aan dat de vaste kosten exclusief reclamekosten en eigen beloning op jaarbasis al snel € 60.000,- bedragen.

Stel dat in dit voorbeeld € 5.000,- wordt besteed aan reclame en aan eigen inkomen € 25.000,- voor belasting en sociale lasten (bruto)wordt toebedeeld betekent dit een totaal aan kosten € 90.000,-.

Indien de variabele kosten € 10,- per nacht per persoon bedragen betekent het dat bij een prijs van € 40,- per persoon per dag 3.000 overnachtingen of 1500 kamers van 2 personen nodig zijn. 

Hetgeen weer betekent dat bij een hotel of bed and breakfast van 10 kamers dit een bezetting op jaarbasis van ruim 40% is.

Geld verdienen met uw hotel of bed and breakfast betekent reclame budget

Bij de aankoop van uw hotel of bed and breakfast dient u een substantieel bedrag gereed te hebben voor reclame activiteiten.

In de jaren 90 was er nauwelijks sprake van internetmarketing. Zo adverteerde ik zelf in het pré-internet tijdperk iedere week in deTelegraaf en in de combinatie van Volkskrant, Trouw en Parool met een mini-advertentie. Dat kostte destijds ongeveer 100,- Nederlandse guldens per week.

Het was geen uitzondering dat op zondagavond nog een telefoontje binnenkwam: “Kunnen we morgen komen voor een midweek”, maar slechts in het laatste jaar (1999) heb ik een bezetting behaald van ruim 40%.

“Ze vreten me arm en zuipen me rijk”

Dit is een gevleugelde uitspraak van de in 2009 overleden Gerrit van der Valk van de van der Valk hotels en motels.

Half pension is bijna een tover-formule, zeker als men goed plant en ook nog een lekkere hap kunt maken.

Wat u ook serveert: eten kost ook relatief heel weinig. Tijd hebt u genoeg en een maal goed verpakt levert altijd de nodige drankjes op.

Het is geen uitzondering dat gasten meer aan drankjes moeten afrekenen dan voor hun hele arrangement.

Op drank wordt een marge behaald van ruim 50% dat in sommige gevallen oploopt naar zelfs 70%.

Met een omzet van € 30.000,- aan drank en een marge van 50% hebt u een bruto-bijdrage van € 15.000,-.

Indien u in een van de voorgaande alinea's genoemd  bedrag van € 90.000,- verlaagt met € 15.000,- dan is een bezetting van 2.500 overnachtingen of 1.250 kamers van 2 personen voldoende om aan dezelfde cijfers te komen hetgeen een bezetting betekent van 34%. Nog altijd heel erg hoog om dat te bereiken in de Ardennen. 

Let wel op dat bij 2.500 overnachtingen een drank-omzet van € 30.000,-een gemiddelde betekent van € 12,- per persoon.

Infra-structuur

Onlangs las ik ergens in een commentaar bij een vakantiehuis het volgende:

“Wij hebben het als prettig ervaren dat er bakkers, een slager en een supermarkt op loopafstand van het huis zijn en twee restaurantjes, waar het bij beide prima eten is! Het huis zelf is van alle gemakken etc. “

Ook nog niet zo lang geleden sprak ik met een B&B eigenaar in de buurt van La Roche-en-Ardenne in Maboge.

Nog niet zo lang geleden was er in dat dorpje een gezellig cafeetje waar ook iets kon worden gegeten en een hotel met een Taverne waar eveneens kon worden gegeten. Het cafeetje bestaat al jaren niet meer en de huidige eigenaren van het hotel met de Taverne zijn meer dicht dan open. Daarnaast schijnen ze in het restaurant, voor zover dat al geopend is, geen gasten van buiten toe te laten. Overigens dit hotel zag ik ook ergens te koop staan voor het lieve sommetje van € 850.000,-.  Zelfs voor de helft van de prijs is het nog maar de vraag of het rendabel is te maken. 

Gasten van bedoelde B&B zijn 's-avonds als ze ergens willen gaan eten verplicht om een eind te rijden. Iets wat veel gasten, die naar een plaatsje als Maboge gaan, eigenlijk niet zoeken.

Kopen of niet?

In veel gevallen is het verstandiger om te blijven zitten waar u zit. Na een tijdje in een niet zo goed lopend hotel of B&B verlangt u gegarandeerd terug naar de Nederlandse hectiek.

Wel hoop ik dat ik met deze serie columns u enig inzicht heb kunnen geven waar u rekening mee dient te houden bij de aankoop van een hotel of bed and breakfast. Maar dit geldt even zozeer voor een camping waar het seizoen nog korter is. 

Ik overdrijf niet door op te merken dat ongeveer de helft van alle hotels en bed and breakfasts in de Ardennen te koop zijn, sommige al vele jaren.

U mag van me aannemen dat een B&B of hotel met een schaalgrootte  van minder dan 6 kamers nauwelijks de potentie heeft om iets te kunnen verdienen.

Een B&B of hotel in operationele staat mag maximaal € 50.000,- per kamer kosten. Voor 10 perfecte kamers met goed ingericht restaurant, keuken,  barretje én eigen woonruimte mag dus, uit bedrijfs-economische overwegingen, niet meer dan € 500.000,- worden betaald.

De life-cycle van een Nederlandse B&B of hotel-eigenaar is heel kort, velen hebben het na een paar jaar al gezien. Vaak moet men nog vele jaren doorgaan omdat er nauwelijks kopers zijn die willen betalen wat gevraagd wordt.

Onlangs is een hotel verkocht voor minder, insiders hebben me verteld aanzienlijk minder, dan € 350.000,- dat nu wordt omgebouwd tot grote gîte. De eigenaar heeft er in 2000 11 miljoen Belgische Fr. voor betaald € 275.000,= en daarnaast nog voor minstens €100.000,- aan vertimmerd.

Maar met deze lage prijs was hij er toen ineens in een paar maanden wel vanaf. Want eigenlijk stond het ook al heel lang te koop tegen een veel hogere prijs.

16 april 2010

Chris Kruijssen

info@ardennenbed.nl

0032473 451482

Alle verschenen columns in deze serie: 

• Hotel of B&B kopen, eerst denken dan doen

• Hotel of B&B kopen, return on investment

• Hotel of B&B kopen, markt gericht denken

• Hotel of b&b kopen, toerist wordt veeleisender

• Hotel of b&b kopen, denken in niches

• Ze vreten me arm en zuipen me rijk

• Ja, ik koop een b&b in de Ardennen